冷万宝《房地产——一个祸国殃民的行业》（祸国篇）

    冷万宝《房地产——一个祸国殃民的行业》（祸国篇）


    

   
    
   
   《自由圣火》(首发稿)
   
   文章摘要: 从房地产业所存在的问题，不难看出，尽管房地产业在中国这块土地上“高歌猛进”，但除了让“一部分人”进入暴富的行列之中外，可以说对中国的经济发展所带来的负面影响是相当严重的，甚至到了祸国的地步了，尤其是一旦房地产业泡沫破裂的时候，后果将更是不堪设想。 
   
   作者 : 冷万宝, 
   
   發表時間：11/13/2006
   
   在中国除了医疗、教育、电信等垄断行业让人深恶痛绝外，恐怕就是房地产行业了。这个行业不仅让人深恶痛绝，而且是到了千夫所指、罄竹难书的地步，甚至可以毫不夸张的说，房地产行业就是一个祸国殃民的产业。这并非是危言耸听及骇人听闻，之所以说房地产行业是祸国殃民的行业，是因为房地产行业的为所欲为不仅导致了国内70%的老百姓买不起房子，让百姓安居乐业成了的一纸空文，也成了百姓心中无法消除的痛，而且更为严重的是成了官员腐败的温床和偷税漏税的土壤及给国家金融系统带来了巨大的隐患。 
   
   但是为什么于国于民没有益处的房地产行业在中国还这样如火如荼呢，中央三番五次出台各种政策都无法让处于烈火中的房地产行业降低温度呢，相反却燃烧得更加疯狂，到底是什么动力让房地产业疯狂到了祸国殃民的地步了？ 
   
   祸国篇 
   
   腐败是房地产业疯狂祸国的动力之一 
   
   由于中央政府担心房地产行业这几年非正常的发展会给中国社会及经济带来负面影响，因此从去年3月开始不断加大对房地产业进行宏观调控，如旧和新的 “国八条”及提高房贷利率等一系列措施，但调控的结果，不仅没有使房地产业过热的投资现象降下稳来，相反却愈演愈烈，房价不仅没有回落或相对稳定下来，相反却是节节攀升，不断暴涨。尽管中央政府又在今年继续加大对房地产业调控措施，如新出台的“国六条”等新政策，但房价还是依然是我行我素节节攀高，甚至在上海房价竟然开创了国人都无法想象的天价，“汤臣一品”的房价最高达到了14万元一平方米。究竟是什么样的动力导致房地产业敢中央三番五次无视及挑战中央政府对房地产进行宏观调控的政策。 
   
   中央政府出台的政策之所以在地方失灵或失去作用，是因为中央政府政策严重了影响了地方的利益，但地方的利益从谋种角度而言，与百姓的利益无关，甚至是侵害百姓利益的。地方政府用“对策”来对抗上面“政策”，根本的问题就是地方政府把房地产业当成提高自己政绩的舞台，推动房地产超规模的资金投入，不仅可以在短时期制造一个虚假繁荣的景象，这样可以让地方的GPD有显著的提升，更重要的是可以为地方官员提高政绩涂脂抹粉，以便让自己步步高升，王怀忠就是靠搞重大项目建设，而从阜阳市委书记跃升到安徽省副省长这个位置上的，尽管在这个过程当中屡次违法违纪现象特别严重，但是升官的步伐却没有缓慢下来，然而像这样祸国的官员在中国这块土地上却是层出不穷。 
   
   房地产业的“繁荣”在提高地方官员政绩的同时，更为重要的是为地方官员带来巨大的经济利益，而房地产业所存在的腐败问题，可以说是达到了众所周知的地步了。由于土地是稀缺及垄断资源，尤其是当一个国家的监督制度虚设的情况下，垄断必然是腐败的温床及土壤，因此政府官员利用手中的权力进行肆无忌惮的寻租就成了一个非常普遍的现象了。据2006年7月30日新华社报道，福州“前赴后继”的土地腐败者之多确实让人吃惊，目前，至少有10多个手握拆迁、改造、土地出让交易等实权的官员被“双规”，其中包括了区委书记、市国土局局长、县建设局局长、市土地发展中心副主任等“土地爷”；2006年8月3日的《新华网》报道，福建省宁德市市长周金伙在任职时，将东湖华侨农场土地以7000元/亩的价格批给其亲属1200亩，后变更为城市房地产开发用地，其亲属以50万元/亩倒卖出去；据2006年9月15日的《京华时报》报道，有开发商对记者表示，一个项目中，“灰色”成本所占的比重是相当重的，如果相关打点的费用能够减少的话，那房价中都会体现出来。从目前已经破获的腐败案件来看，几乎涉及到房地产开发的各个监管环节，从土地、规划、贷款到销售，腐败的痕迹无处不在。有业内人士说，开发商要想做一个楼盘，各主管部门的“菩萨”都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%到5%，甚至更高；而今年遭到整肃的一些省市级官员，如天津市政法委副书记、天津市人民检察院检察长李宝金、湖南郴州市市委书记李大伦和主管城建和房地产的副市长雷渊利雷渊利、安徽省副省长何闽旭等腐败官员都与房地产业有关，而每个官员的后面都无一例外的牵扯到一位或几位房地产老板，随着这些官员的落马，越来越多的房地产行业黑幕被曝光；北京的副市长刘志华这个主管城市建设规划，负责建设、国土房管、体育、轨道交通建设及分管2008年奥运工程建设等方面工作的高级官员，突然遭到“双轨”，其原因无疑与涉案房地产有关系，上海市委书记陈良宇案件中的有关社保资金也涉及到房地产业，而近日上海新黄浦(集团)有限责任公司董事长吴明烈已被中纪委“双规”，该集团在上海市开发有不少项目；几年前在媒体就曾经报道过一批腐败官员，如成都市金牛区原副区长马建国在御都花园别墅内拥有7、8、9号别墅、河南荥阳市财政局原局长薛五辰拥有住房9套等受贿行为已经遭查。最近被执行死刑的安徽省副省长王怀忠就经常违反政策法规，特别是在国有土地的审批上更是直接插手。许多土地开发商甚至甩开土地主管部门，直接找他办理土地审批手续。从1993年到1999年，阜阳城区出让国有土地179宗，其中王怀忠直接干预79宗。阜阳一些土地管理部门，纷纷效仿王怀忠的做法，乱批土地，致使阜阳市城区国有土地资产流失4亿多元。 
   
   正是由于房地产行业给地方政府官员增加政绩和带来巨大的利益原故，那么地方政府官员极力抵抗中央政府也就在难免了，至于国家财产遭到严重损失及百姓是否能承受得起居高不下的房价，好象就不是这些“父母官”所操的心了。 
   
   偷税漏税是房地产业疯狂祸国的动力之二 
   
   房地产行业在中国是一个暴利行业并不是一个什么秘密，据《共鸣》杂志介绍，从2002到2004连续发布的《中国十大暴利行业》排行，房地产业3年蝉联榜首、独占鳌头，是名副其实的暴利行业中的暴利行业。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。而根据胡润的“2004中国大陆百富榜”，房产老板们更是占据“百富”中的45%，房产业成为公认的“功率”最为强大的“造富机器”，不折不扣的富豪最大来源地。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到2天就产生一个房地产亿万富翁，广州约3天产生一个亿万富翁。 
   
   尽管房地产行业是一个暴利行业，但是这个行业却是偷税、漏税最为严重的行业，而且这种现象由来已久，据2004年1月11日《新华网》报道，南京房地产企业九成以上偷漏税，金额高达5031万；2004年11月8日的《中国经济周刊》报道，浙江省房地产企业的偷税问题已经相当严重。如杭州市审计局重点检查的37家房地产企业中，有17家存在偷逃税行为，偷逃税金额达7069.81万元；金华市地税局稽查局在近期针对该市96家房地产企业开展的专项税收检查中，这些企业补缴税费5472万元；嘉兴市地税部门组织实施对全市311户房地产企业的2002至2003年度税收自查，各企业自查申报补税金额共计5009万元；义乌市地税局对15家规模较大的房地产企业进行重点检查，查补税费共7000多万元；据2004年12月14日的《北京晚报》报道，从查办的重大涉税违法案件来看，在2004年查办的123件50万元以上的重大案件中，涉及房地产及物业管理企业的64件，占52%；据《21世纪经济报道》披露，在2004年对房地产企业的税务大稽查中，山西、山东、四川、云南等地税务机关反映，相当部分的房地产企业存在涉税问题，许多房地产企业存在大肆偷漏税问题。北京地税局在2003年至2005年上半年对1103户房地产企业进行纳税检查时发现，有问题的房地产企业多达725户，有问题率高达66%。问题房地产企业补税总金额高达10.05亿元，缴纳的滞纳金、罚款达7708万元之多；2006年6月20日的《新民晚报》报道，北京全市2005年查补税款近4亿元，其中房地产企业所补缴的金额超过八成。北京市地税局还透露，从1月至今已查缴税款1.57亿元，绝大部分都是房地产企业补缴的。据有关负责人的介绍：“在查处的案件中，房地产企业补交税款都在上千万甚至上亿元”； 2006年11月6日的《市场报》报道，财政部近日发布第十二号会计信息质量检查公告显示，2005年，财政部组织检查了39户房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实８４亿元，利润不实３３亿元，３９户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12．22％，而实际利润率高达26．79％。房地产企业存在严重的偷漏税问题。 2005年9月，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合推出“2004年度中国纳税500强企业排行榜”，其中“300名内没有一家房地产企业的名字出现”。与此形成鲜明对比，2002年度、2003年度、2004年度，房地产业蝉联“中国十大暴利行业”之首。 
   
   房地产业通过“虚开虚列成本费用、不按期结算项目成本、企业之间相互勾结虚开多开发票加大建筑工程成本、价外费用和代收费用不计算在收入内、利用关联关系转移利润”等恶劣手段肆无忌惮的进行偷税漏税活动，致使一个暴利行业的“巨人”在为国家纳税方面成了一个“侏儒”，而这个“侏儒”却成就了大批开发商及官员成为暴富源泉之一。 
   
   金融漏洞是房地产业疯狂祸国动力之三 
   
   2006年10月30日中国人民银行公布的《中国金融稳定报告（2006）》中发出警告，在房价攀生和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降及银行信贷损失等3大潜在金融风险。 
   
   中国人民银行所发布的金融风险，显然并不是空穴来风，众所周知在中国的房地产开发商自有资金能达到20%就不错了，可以毫不夸张的说，相当多的开发商就是空手套白狼，依仗着自己过去是政府官员的身份或有政府的背景，采取不正当的手法在银行系统进行所谓贷款，这也是银行系统多年来腐败泛滥的原因之一。据2006年11月1日的《中国经济时报》报道，工商银行太原城建支行在2005年11月发现为“超世纪开发商”提供的上亿元贷款，如今却面临重大风险。经过核查“超世纪开发商”没有该项目的《土地使用证》、《房屋预售许可证》等证件，但是这样不符合规定的开发商还是从银行贷了上亿元的款，还是在银行积极的配合下，以个人按揭购房的方式贷了出来，而如今按揭人却纷纷蒸发的无影无踪，致使按揭贷款成了水中月和镜中花。然而像这类银行与开发商相互勾结的案件并不是个别现象，据《中国经济网》报道，北京森豪公寓开发商在2000年到2002年间，凭伪造的275份虚假材料从中国银行北京分行轻易套取了7.5亿元按揭贷款。有信息披露说，这宗巨额骗贷之所以能够顺利实施，乃系开发商与律师、银行官员勾结所致。律师先后为开发商出具了161份内容失实的法律意见书，而某些银行官员，显然从中进行了力所能及的疏通和帮忙；2006年6月7日的《中国网》报道，从2002至2003年上半年，工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放了7141万元房贷，用于炒作128套住房。但这个房贷案件记录随后又被媒体暴光的上海又出现的一例“姚康达”案，一个人贷款6.5亿元买了110套房房贷案件而超过，同样在上海的浦发银行也遭骗贷1.26亿元 沦为豪宅房东，等等像这样诸如此类因房地产而造成金融系统遭到重大损失的案件可以说是比比皆是，而媒体所披露出来的不过是冰山一角而已，这从中国人民银行公布的《报告》所透漏出的信息不难说明这一点，如果房地产没有给金融系统带来严重的损失或巨大的隐患的话，对于好大喜功的官方而言，是不会发出警告的。显然房地产贷款成了金融系统一个巨大的漏洞，而从中国人民银行8月15日发布的“2004中国房地产金融报告”披露，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上及中国人民银行副行长吴晓灵在2006年4月25日称，到2005年年底，中国商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，占国内生产总值的10％等现象来看，就更说明了这一问题的严重性。房地产及个人在银行系统贷款如此之高，显而易见的成了金融系统的风险重地，而据2005年12月14日的《中国证券报》报道，国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米，目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线，而房地产业这一残酷的现实问题，对金融系统无疑是雪上加霜，而金融系统的漏洞也无疑成了开发商和地方官员及银行系统管理人员暴富的“提款机”。     一个国家的金融系统关系到国家的经济命脉，一旦金融系统出现危机，就有可能给一个国家带来不堪后果的灾难，日本、香港等地由于房地产业的崩溃，给国家及地区所带来的冲击，恐怕没有人会忘记的吧，尤其是一个国家的领导人。 
   
   从房地产业所存在的问题，不难看出，尽管房地产业在中国这块土地上“高歌猛进”，但除了让“一部分人”进入暴富的行列之中外，可以说对中国的经济发展所带来的负面影响是相当严重的，甚至到了祸国的地步了，尤其是一旦房地产业泡沫破裂的时候，后果将更是不堪设想。当然，当房地产业祸国的时候，也必然秧民，有关房地产业秧民的内容，笔者将在《秧民篇》中论述。 
   
   2006年11月9日于吉林